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コンサルティング事例

売却を例にした場合   アパート建築を例にした場合   調整区域の有効活用を例にした場合
      >> 過去にお手伝いさせて頂いた業務

売却の場合
一般の方が、反復継続して不動産売買を行うことは宅建業法により規制されているため、地主様が不動産の売却を行う場合、不動産業者に市場価格の 6〜 7割程度の金額で売却する事が一般的となっております。
そして、購入した不動産業者はその後、開発許可等を取得し、造成工事を行った上でエンドユーザーの方へ分譲販売を行ないます。不動産業者は、許可の取得、造成工事に費用がかかりますし、購入より販売までの期間、購入に要した借入金の利息を負担することになります。そのため、 少しでも安く土地を 売ってもらえるように一生懸命に地主様を説得することになります。それが、直接、不動産業者の利益となるからです。
さらに、許可に必要な隣接者の承諾や造成工事の遅れ等による金利負担増加、許可の下りないリスクも見込まなければいけませんので、当然、買取価格はなるべく低く抑えたいものなのです。
そこで、私共では、地主様による許可の取得や造成工事後の売却をご提案しております。このような売却であれば、不動産業者は許可の取得期間や造成期間に対するリスクを回避できますし、金利負担が減ります。不動産業者のリスクが減るので、当然、買取価格も高くなるということになります。

【実例】
ある地主様が約 470uの土地を一括で売却打診したところ、変形敷地であったことも影響してか 2000万円という値しか付きませんでした。私共のご提案により、地主様が敷地に約 190uの位置指定道路の許可取得したところ、残りの宅地部分 約 280uを 4680万円で売却できたというケースがありました。造成費用も別途で業者が負担しましたので、地主様は 2680万円の増収となりました。

これは変形敷地であったというやや特殊なケースですが、どのような売却にもこのような業者のリスク負担が影響を与えることになります。

アパート建築の場合
土地の有効利用ということで、アパートの建築を行う地主様も多いと思います。 最近では家賃保証や一括借り上げという仕組みにより地主様のリスクを減らすことをアピールする会社も増えております。

しかし、『一括借上げ』などには数年ごとの家賃の見直し条項が付いていることが一般的です。
これはどういうことかと申しますと当初 10万円に設定していた家賃も 5年後に空室が出た場合には8万円などに家賃を下げ借りてもらおうということです。家賃を下げれば部屋の借り手が見つかるのは当然なことなのですが、この部分を理解できずに『一括借上げ』を利用している地主様は非常に多く見られます。
さらに『一括借上げ』や『家賃保証』などという言葉の安心感から、通常より高い金額でアパートの建築をしてしまうケースも多く見受けられます。
そして、家賃を下げたことにより借入の返済が満足に行えないため、売却を余儀なくされるケースも多数見受けられます。結局、最終的に損失の責任を取るのは地主様なのです。

具体的には、アパート経営を行なう場合、計画地の賃料相場を正確に把握し、空室率、修繕費等を踏まえ収支計画を分析した上で、計画の予算を算定することになります。予算内の計画で数社の建築会社を検討し、より良い提案の業者に依頼するべきです。

また、管理も多額の手数料を払う一括借上げや家賃保証ではなく、賃料の 5%程度を手数料とする管理会社に依頼を行なうか、募集だけ不動産業者に依頼する形をとり、管理は地主様が行なうことも選択肢の一つとなります。

調整区域の有効活用
市街化調整区域での土地利用を考えた場合に、畑や田、資材置き場としての利用が一般的です。しかし、調整区域の土地においても一定の条件を満たせば、申請により、スポーツ施設、店舗、住宅、墓地等様々な形で有効に利用や売却をすることが可能です。
私共でも過去に様々な許可のお手伝いをさせていただきましたし、弊社も調整区域でテニスクラブを営業しておりました。現在は都市計画法の改正により行政庁で調整区域への対応が違いますので、調査により以前よりもさらに有効な利用が行える可能性があります。



過去にお手伝いさせて頂いた業務
1.  神奈川県、建替え計画による私道所有者の 43条但し書き道路承諾印の取得。
2.  東京都、国税差押え解除後の住宅及びマンションの売却。
3.  東京都、賃貸マンションの賃料滞納者からの賃料回収及び管理形態の構築。
4.  神奈川県、銀行債権抹消後の住宅の売却。
5.  千葉県、 43条但 し書き道路に接道していた敷地での集合住宅の許可取得。
6.  東京都、赤道(幅員 1.8m)払下げ及び隣接地主との敷地交換による開発許可の取得。
7.  千葉県、市街化調整区域での有料老人ホーム許可の取得。
8.  東京都中央区、通り抜けの私道 2項道路の中央部分廃道。
9.  埼玉県、市街化調整区域での過去に取得した 1号店舗許可の変更による住居新築許可の取得。
10.埼玉県、農地転用の許可が出ない土地での雑種地への地目変更。
11.埼玉県、市街化調整区域にてグループホーム許可の取得。
12.神奈川県、年金及び銀行債権抹消後の住宅の売却。
13.埼玉県、水路及び私道の位置指定道路を含む開発許可の取得。近隣同意を含む。
14.東京都新宿区、 通り抜け私道 2項道路の中央部分の廃道。
15.埼玉県土地売却にかかる銀行融資のため 位置指定道路の所有者の同意の取得。
16.埼玉県、 市街化調整区域での都市計画法 34条 8-3による宅地分譲計画における支持戸数の確保。
17.神奈川県、墓埋法許可及び開発許可の取得。
18.埼玉県、農振解除、農転による工場の敷地拡張許可の取得。
19.神奈川県、近隣地主との境界確定、土地交換による開発区域の確保。
20.神奈川県、戸建て賃貸物件の立退き。
21.埼玉県、市街化調整区域の椎茸工場を住居併用車検工場に用途変更。以後、敷地は宅地扱い。
22.神奈川県、土地売却時の隣接地主による境界確定妨害に対処するための境界確定。
23.東京都、大規模敷地での位置指定道路による宅地分譲の許可取得。
24.神奈川県、大規模敷地での位置指定道路による宅地分譲の許可取得。
25.未接道地での隣接地主からの敷地買取による接道確保後の売却。

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